ВС РФ: спор с застройщиком-банкротом не сводится к банкротству.
Ключевые моменты и новости
Верховный Суд РФ в Определении от 13 февраля 2025 г. № 309-ЭС24-19443 по делу № А07-16040/2023 разъяснил особенности рассмотрения требований юридического лица-цессионария к правопреемнику застройщика-банкрота.
Ключевая позиция ВС РФ сводится к следующему: если спор рассматривается в порядке общего искового производства и требования вытекают из гражданско-правового договора, в частности договора цессии, суды не вправе разрешать его исключительно через призму Закона о банкротстве. Общие нормы гражданского права в такой ситуации также подлежат применению.
Ключевая позиция ВС РФ сводится к следующему: если спор рассматривается в порядке общего искового производства и требования вытекают из гражданско-правового договора, в частности договора цессии, суды не вправе разрешать его исключительно через призму Закона о банкротстве. Общие нормы гражданского права в такой ситуации также подлежат применению.
В деле о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» суд удовлетворил заявление Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства.
Фонд заявил о намерении приобрести имущество, имущественные права и обязательства застройщика перед участниками строительства ЖК «Миловский парк».
Этот механизм был направлен на защиту граждан-дольщиков, которые пострадали из-за банкротства застройщика и ожидали исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Фонд заявил о намерении приобрести имущество, имущественные права и обязательства застройщика перед участниками строительства ЖК «Миловский парк».
Этот механизм был направлен на защиту граждан-дольщиков, которые пострадали из-за банкротства застройщика и ожидали исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Во исполнение договоренностей, достигнутых с участием государственного органа, граждане — участники долевого строительства — заключили с ООО «Сетевая компания “Миловский парк”» договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве.
Цессионарий оплатил стоимость уступаемых прав в полном объеме путем передачи гражданам выпущенных им векселей.
Договоры уступки были зарегистрированы Управлением Росреестра.
Затем граждане передали полученные векселя в качестве оплаты другому застройщику — некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан» — по договорам купли-продажи квартир в ЖК «Молодежный».
В дальнейшем этот застройщик передал векселя обратно СК «Миловский парк» в качестве авансового платежа по договору о подключении строящихся объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения.
В результате граждане зарегистрировали право собственности на квартиры в новом жилом комплексе.
Цессионарий оплатил стоимость уступаемых прав в полном объеме путем передачи гражданам выпущенных им векселей.
Договоры уступки были зарегистрированы Управлением Росреестра.
Затем граждане передали полученные векселя в качестве оплаты другому застройщику — некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан» — по договорам купли-продажи квартир в ЖК «Молодежный».
В дальнейшем этот застройщик передал векселя обратно СК «Миловский парк» в качестве авансового платежа по договору о подключении строящихся объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения.
В результате граждане зарегистрировали право собственности на квартиры в новом жилом комплексе.
Позднее многоквартирные дома ООО «КилСтройИнвест» в ЖК «Миловский парк» были достроены Фондом и введены в эксплуатацию.
Однако квартиры, права на которые были приобретены по договорам цессии, цессионарию переданы не были.
В связи с этим СК «Миловский парк» и общество «СтройЗемРесурс» обратились в суд с иском к Фонду о признании права собственности на жилые помещения в построенных домах.
Суд первой инстанции удовлетворил требования обществ. Апелляционный суд отменил это решение и отказал в иске. Суд округа поддержал апелляцию.
Однако квартиры, права на которые были приобретены по договорам цессии, цессионарию переданы не были.
В связи с этим СК «Миловский парк» и общество «СтройЗемРесурс» обратились в суд с иском к Фонду о признании права собственности на жилые помещения в построенных домах.
Суд первой инстанции удовлетворил требования обществ. Апелляционный суд отменил это решение и отказал в иске. Суд округа поддержал апелляцию.
Суды апелляционной и кассационной инстанций отказали истцам в защите права, исходя из того, что они являются юридическими лицами, не обладают статусом участников долевого строительства, а их требования не включены в реестр требований участников строительства.
Однако Верховный Суд признал такой подход ошибочным.
В данном деле эти обстоятельства не имели того значения, которое им придали нижестоящие суды. Истцы получили права требования по договорам уступки. При этом уступленные права уже были включены в реестр, а сами истцы заявили иск в общем порядке — в отношении квартир в уже построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах.
Однако Верховный Суд признал такой подход ошибочным.
В данном деле эти обстоятельства не имели того значения, которое им придали нижестоящие суды. Истцы получили права требования по договорам уступки. При этом уступленные права уже были включены в реестр, а сами истцы заявили иск в общем порядке — в отношении квартир в уже построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах.
Верховный Суд фактически указал: особенности банкротства застройщиков не могут полностью вытеснять общие гражданско-правовые конструкции.
Институт банкротства застройщиков введен прежде всего для защиты непрофессиональных участников рынка — граждан-дольщиков. Он предоставляет им дополнительные гарантии и должен работать в их интересах.
В рассматриваемом деле использованный механизм как раз обеспечил защиту граждан: дольщики получили квартиры в другом жилом комплексе, их требования были удовлетворены, а право на жилище было реализовано.
Поэтому дальнейшее игнорирование прав цессионария, который участвовал в этой конструкции и фактически обеспечил ее исполнение, выглядело бы несправедливым.
Институт банкротства застройщиков введен прежде всего для защиты непрофессиональных участников рынка — граждан-дольщиков. Он предоставляет им дополнительные гарантии и должен работать в их интересах.
В рассматриваемом деле использованный механизм как раз обеспечил защиту граждан: дольщики получили квартиры в другом жилом комплексе, их требования были удовлетворены, а право на жилище было реализовано.
Поэтому дальнейшее игнорирование прав цессионария, который участвовал в этой конструкции и фактически обеспечил ее исполнение, выглядело бы несправедливым.
Отдельное значение имеет роль СК «Миловский парк».
Компания фактически действовала по поручению государственного органа: выдала гражданам векселя и выполнила работы по подключению объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения.
При этом реального встречного предоставления от граждан она не получила. По существу, компания исполнила публичную функцию — обеспечила реализацию права граждан на жилище.
Именно это обстоятельство усиливает вывод о том, что спор нельзя было рассматривать формально, только через отсутствие у истцов статуса участников долевого строительства.
Компания фактически действовала по поручению государственного органа: выдала гражданам векселя и выполнила работы по подключению объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения.
При этом реального встречного предоставления от граждан она не получила. По существу, компания исполнила публичную функцию — обеспечила реализацию права граждан на жилище.
Именно это обстоятельство усиливает вывод о том, что спор нельзя было рассматривать формально, только через отсутствие у истцов статуса участников долевого строительства.
Важным для Верховного Суда стало и то, что договоры уступки права требования между обществом и гражданами не были оспорены.
Кроме того, судебными актами не было установлено причинение вреда интересам кредиторов.
Закон не содержит запрета на уступку прав требований кредиторов, включенных в реестр в деле о банкротстве. Такой запрет не предусмотрен и специальными положениями о банкротстве застройщиков.
При таких обстоятельствах истцы выбрали правильный способ защиты своих прав. По сути, это был единственно возможный способ: требовать удовлетворения за счет жилых помещений, права на которые были приобретены ими по договорам цессии и которые находились в распоряжении ответчика.
Кроме того, судебными актами не было установлено причинение вреда интересам кредиторов.
Закон не содержит запрета на уступку прав требований кредиторов, включенных в реестр в деле о банкротстве. Такой запрет не предусмотрен и специальными положениями о банкротстве застройщиков.
При таких обстоятельствах истцы выбрали правильный способ защиты своих прав. По сути, это был единственно возможный способ: требовать удовлетворения за счет жилых помещений, права на которые были приобретены ими по договорам цессии и которые находились в распоряжении ответчика.
Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС24-19443 имеет важное значение для споров, связанных с банкротством застройщиков и последующей реализацией прав, полученных по договорам цессии.
ВС РФ подтвердил: если юридическое лицо приобрело права требования у участников долевого строительства, а договоры уступки не оспорены и вред кредиторам не установлен, суды не вправе отказывать в защите только потому, что истец не является дольщиком.
Главный вывод для практики: Закон о банкротстве не должен применяться изолированно от общих норм гражданского права. Особенно в ситуациях, когда механизм, использованный сторонами, уже обеспечил защиту граждан, а спор касается дальнейшей реализации приобретенных имущественных прав.
Это определение может стабилизировать практику по аналогичным делам и должно ориентировать суды на более внимательное применение норм о праве собственности, уступке права требования и гражданско-правовых способах защиты.
ВС РФ подтвердил: если юридическое лицо приобрело права требования у участников долевого строительства, а договоры уступки не оспорены и вред кредиторам не установлен, суды не вправе отказывать в защите только потому, что истец не является дольщиком.
Главный вывод для практики: Закон о банкротстве не должен применяться изолированно от общих норм гражданского права. Особенно в ситуациях, когда механизм, использованный сторонами, уже обеспечил защиту граждан, а спор касается дальнейшей реализации приобретенных имущественных прав.
Это определение может стабилизировать практику по аналогичным делам и должно ориентировать суды на более внимательное применение норм о праве собственности, уступке права требования и гражданско-правовых способах защиты.
Автор статьи:
12.05.2026
АНТОН НИКУЛИН
Оставьте заявку
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Нажимая кнопку «Отправить», вы даёте своё добровольное и осознанное согласие на обработку ваших персональных данных.
